第十二章 速度！速度！还是速度！ (第1/2页)

“我个人和小孙没有什么恩怨，我到现在也觉得如果把握好节奏，瞬驰能够成为一家非常优秀的公司。
　　
　　孙红兵也能成为一个伟大的企业家。
　　
　　所以2001年的时候我就提醒过他，要控制风险。
　　
　　但小孙没有听进去，现在他要为盲目扩张造就的奇迹付出代价了……”
　　
　　电视的画面切给了另一组出镜记者，万铜的冯伦也在接受着采访，
　　
　　“瞬驰和万可根本不能同日而语，这种黑马其实是一种破坏行业竞争规则的害群之马……”
　　
　　就在今天，常山，当地最大的房地产商，发起了一份致业界书。
　　
　　倡议书认为瞬驰搅乱了常山的土地秩序，导致了混乱局面，影响了常山的经济发展，倡议全行业联合绞杀瞬驰。
　　
　　而后，记者对各大房企的采访也一一的曝光了出来。
　　
　　各个企业的领导人纷纷表达了对孙红兵领导下的瞬驰的担忧，一致认为瞬驰的粗暴经营不利于整个行业的正常有序发展。
　　
　　一桩桩瞬驰在全国高价拿地的数据在电视里呈现了出来。
　　
　　王师一脸愁容，“我替小孙算了一下，瞬驰通过高地价的投标策略攻城略地，截止到今年6月，瞬驰预交地价的资金已经在70个亿以上。
　　
　　而根据规则，明年一季度，他还需要再预缴80个亿。
　　
　　从资金流上看，除非有强大的财团……
　　
　　银行都不可能，他没交足土地款，开发贷是出不来的。
　　
　　只能是财团做后盾，否则他按期交付地价款是不可能的。
　　
　　所以，在排除财团后盾的前提下，小孙他只能去和地方博弈缴款的期限。
　　
　　这无疑会对全行业的市场规则和地方公信力造成绝大的破坏。”
　　
　　“本台认为，由于全国房地产市场，在今年以来，尤其是东部沿海主要城市房地产市场的不断升温，房价不断上涨，造成了大量普通居民买不起房。
　　
　　直接影响了城镇居民家庭住房条件的改善，同时也影响了金融安全和社会稳定。
　　
　　上涨过快的房价成为千夫所指，并且房地产过热直接拉动了生产资料价格大幅上涨，宏观经济面临新的全面过热。
　　
　　毫无疑问有‘天价制造者’之称的瞬驰地产，是这轮房价上涨过快的重要助推者之一……”
　　
　　电视上面传来的声音，让孙红兵气得攥紧了拳头。
　　
　　这是将绞杀公然的摆在了明面上。
　　
　　此时的王师，在隐忍几天后，图穷匕见，点名发难。
　　
　　几个地块同时开拍，又被操纵节奏同时中标，让他自己一点反应时间都没有。
　　
　　但这不是不能破解。
　　
　　资金流靠什么支撑？
　　
　　孙红兵心里很有数，销售资金回笼。
　　
　　现在的问题是，依靠津门地产项目销售回笼的资金，不足以支撑需上缴的土地款。
　　
　　他本来是打算冒险赌博的。
　　
　　赌地方上在收缴土地款时的态度。
　　
　　交一部分，然后拖上一年再交，地方虽然有怨言，但最后款项是收齐了的，也好交代。
　　
　　账期嘛，大不了自己再付点利息。
　　
　　但王师接受采访的发言，直接点中了他的死穴，将这一切暴露大众的视野下。
　　
　　这下，哪个地方敢给他‘账期’？
　　
　　不往死里催，已经是够仁义了。
　　
　　此时的秦天川睁开了眼睛，让人关掉了电视，而后缓缓的说道，“小孙，你碰瓷王师，实属不智。”
　　
　　孙红兵闻言也只能苦笑一下，“我以为，在非市场力量上，我和他是一致的。”
　　
　　此时，他再不明白是智柳捅了他一刀，就简直是白痴了。
　　
　　不过他也没什么好说的，谁让他自己酒后嘴贱呢。
　　
　　秦天川嘿嘿笑着，“除非他离婚。”
　　
　　孙红兵听着这话很是想笑，但看了一眼旁边的卿云后，却笑不出来了。
　　
　　他来之前便做足了功课，知道卿云的身份，也知道秦天川之所以出现在华亭，是正带着宝贝女婿在玩‘行万里路’的养成游戏。
　　
　　要是当初他娶了智柳的侄女……
　　
　　孙红兵晃了晃脑袋，脸上恢复了正色，诚恳的说着，
　　
　　“秦董，我需要您的帮助，大概30个亿，股权比例您控股都行。
　　
　　给我一年的时间，我能过这一关。”
　　
　　秦天川闻言有点意外，“一年时间？”
　　
　　虽然他不涉足房地产业，但他家老二老三都有这方面的业务。
　　
　　他很清楚，从拍下土地到规划设计再到开盘销售，一般起码需要1年的开发周期，销售完毕还需要再加上半年左右的时间。
　　
　　面对秦天川的疑问，孙红兵像是恢复了此前的自信，
　　
　　“秦董，其实……房地产不是什么高大上的行业。”
　　
　　他忽地笑了起来，指了指一旁的卿云，
　　
　　“您女婿如果想做这个行业，他一定能成为这个行业的领袖。”
　　
　　冲着正在摆出自谦表情的卿云点了点头，孙红兵叹了口气，
　　
　　“其实，这个行业，只是数学游戏。
　　
　　秦董，小卿，它的本质很简单，就是一个公式。”
　　
　　找服务员拿过纸笔，孙红兵开始比划起来，“一个楼盘的净现金流取决于‘购买土地’、‘建造周期’、‘项目销售’这三大模块。
　　
　　一个房产公司的净现金流，取决于手上各楼盘的净现金流总和。
　　
　　也就是说，各个楼盘的净现金流汇总到一起的速度，在一个规定的期间内，是一个房产公司年度利润多寡的决定性因素。
　　
　　那么实际上，房产公司的盈利能力，就等同于‘购买土地’、‘建造周期’、‘项目销售’这三大模块的速度。”
　　
　　见刚刚孙红兵牵了话头，卿云也问出了心中的疑惑，
　　
　　“也就是说，孙总，您认为公式里面，速度这个变量，是决定这个行业利润多寡的决定性因素？”
　　
　　孙红兵笑着点了点头，“是的，我知道，很多人说是杠杆的利用率。
　　
　　但杠杆这玩意儿，整个行业里都是一样的，能获得贷款的渠道就那么多。
　　
　　速度才是这个行业的唯一答案。”
　　
　　此时的孙红兵，其实挺感激卿云这样的提问。
　　
　　孙红兵自己也算一方大佬，他很清楚大佬时间的珍贵，卿云的提问，为他争取到了时间。
　　
　　他心里很明白秦天川对这个女婿的看重，干脆为他详细的解惑，顺带也向着秦天川详细说明着自己的经营理念。
　　
　　“瞬驰最重要的战略基点就是对现金流的严格控制，把有限资金的使用效率提高到极限。”
　　
　　他指着自己列出的三大板块，“购买土地上，我从不和地方协商拿地，我所有的土地都是通过竞拍方式拿到的。
　　
　　而且我只拿生地，这些土地都是在城市的边缘地带或者规划中的新中心。
　　
　　生地，往往不被那些注重短期效益的当地开发商看好，竞争相对不激烈，而且有未来升值的潜力，基本上也没有拆迁的遗留问题。
　　
　　这就确保了我拿到的地，是无需再经历土地整理阶段，这为我节约了半年的时间。
　　
　　因为是生地，我也有了后面和当地博弈的底气，我如果迟迟不开发，他们也急。”
　　
　　接过秦天川散过来的烟，孙红兵心里笑了笑。
　　
　　这一小局，他赌赢了。
　　
　　秦天川果然对这个女婿很是栽培。
　　
　　“第二便是建造周期速度。在这上面，我将普遍需要1-2年的开盘周期缩短到了6个月。”
　　
　　说到这里他轻轻一笑，“去年9月，瞬驰在津门市塘沽区拍到了一块40万平米的地块，从进场施工到开盘销售，我只花了两个月时间。”
　　
　　听到这里秦天川都呆了，一脸惊讶的问着，“小孙，你怎么做到的？
　　
　　按照预售办法，投入开发建设的资金要达到工程建设总投资的25%以上才能取得预售证。”
　　
　　他都不算建设工程规划许可证、施工许可证的取得时间了，孙红兵这两个月拿到预售证的操作，太特么的极限操作了。
　　
　　孙红兵缓缓说道，“秦董，一般施工企业的毛利率，按照建筑规范的规定被核定是8%-20%，实际上基本都是8%左右。
　　
　　

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